夫妻一方婚前购房，婚后房租该归谁？
近日，上海市第一中级人民法院
就审理了一起这样的案件。
小龙和小阳在2014年登记结婚，婚前小阳购买了一套价值66万余元的房子，其中贷款20万元，并从2015年1月起每月归还房贷。同年4月，夫妻俩将房子出租给别人，每月收到的租金用于偿还贷款。
三年多过去了，夫妻二人因生活矛盾产生隔阂并分居。2017年5月，小龙向法院起诉离婚，要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。而小阳认为房子是她婚前买的，婚后每月还贷的钱款也以租金归还了，没有额外支用夫妻共同财产，所以不需要与小龙分割。
一审法院认为，自2015年4月起，每月租金数额与还贷数额相当，因为租金是房屋的孳息，租金的性质应与房屋一致，是小阳的个人财产。但2015年1月至3月期间的还贷属于夫妻共同还贷，还贷金额及相应增值部分作为夫妻共同财产予以对半分割，最终判决小阳给付小龙婚后共同还贷及增值分割款5700元。小龙和小阳均不服一审判决，向上海一中院提出上诉。
小龙认为，房屋存在婚后出租和还贷的事实，这些租金应该属于夫妻共同财产，原审认定有误。小阳却认为，房租应当是她的个人财产，原审认定正确。双方一致认可房屋目前市值为110万元。法院另查明，从2015年4月至2018年6月，房屋共还本金和利息9万余元。
上海一中院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。房屋是小阳婚前购买的个人财产，但房屋婚后出租取得的收益，并非孳息和自然增值，所以这些租金应认定为夫妻共同财产，原审法院认为租金是小阳的个人财产理由欠妥。从目前小阳归还房屋贷款的资金流水和归还款项而言，存在用租金还贷的情况，而租金收益属于夫妻共同财产，由于原审法院对该收益的认定有误，所以判定房屋婚后还贷的款项及增值款项上，原审法院判定的数额不当。2015年4月至2018年6月期间的还贷应当属于夫妻共同还贷，上海一中院遂依法改判小阳给付小龙婚后共同还贷及增值部分的分割款7万余元。
为什么上述案件中夫妻一方购买的房子，
租金会变成共同财呢？
有什么措施可以在婚前
避免这种纠纷呢？
别急，我们今天请来了郑彬彬律师
来为我们一一解答。
郑彬彬律师，毕业于江汉大学法学专业，就职于福建嘉禾嘉律师事务所。擅长金融租赁、互联网金融、金融衍生品、民商事诉讼与非诉法律事务。
律师说法
根据《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第五条 “夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，小阳婚前购买的房屋在婚姻存续期间产生的租金如果属于经营性收益，那么该租金收入应认定为夫妻共同财产；如果属于孳息，那么该租金收入应为小阳个人财产。
本案中，小阳婚前购买的房屋在婚姻存续
期间产生的租金是经营性收益还是孳息？
律师说法
经营性收益，指通过投入管理或劳务进行经营而获得的收益。孳息指从原物中所出的收益，通常分为天然孳息与法定孳息（依照物的自然性质而产生的收益称之为天然孳息，依照法律关系产生的收益为法定孳息）。
一般认为，房屋租金是法定孳息，是因租赁合同关系产生的收益。但因房屋租赁又是一种经营行为，租金是由市场的供求规律决定的，且与房屋本身的管理状况紧密相连，租金的收取往往需要投入更多的管理或劳务，因此也可将房屋租金作为经营性收益。
结合本案来看，房屋的出租行为是在婚后发生的，且系由夫妻双方共同经营管理，因此，所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后产生的收入，属于经营性收益，应被认定为夫妻共同财产。
提问：您还有什么建议呢？ 郑律师回答：司法实践中，很难有有效的措施能完全避免此类纠纷的产生，除非婚前所购房屋的一方在婚前乃至婚姻存续期间自己单独对该房屋进行经营、管理与维护，且不让另一方参与。
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内容来源丨案例源自人民法院报
